투기 과열지구의 재개발, 재건축 매매 시 고려사항

안녕하세요.

멋쟁이 동산이, 멋동이입니다.

정말 오랜만입니다~! 

오늘은 투기과열지구에서 재개발, 재건축시에 고려해야할 사항들에 대해 가져왔습니다. 

조합원의 권리도 제한된다고 하는데 대체 무슨 일인지 알아볼까요? 

 

 

 

1. 투기과열지구란?

: 국토교통부 장관이 주택가격을 안정시키기 위해 지정한 것으로,

보통 주택가격 상승률이 물가상승률보다 현저히 높아 투기가 우려되는 지역을 지정한 것입니다.

 

<투기과열지구> -2020년 12월 기준  서울특별시 : 서울특별시 25개구 전역  경기도  : 과천시, 광명시, 성남시, 하남시, 수원시, 안양시, 안산시(단원구), 구리시, 군포시, 의왕시, 용인시(수지구, 기흥구), 화성시(동탄2신도시) 인천광역시 : 연수구, 서구, 남동구 세종특별자치시 중 행정중심복합도시 대구광역시 : 수성구 대전광역시 : 동구, 중구, 서구, 유성구 경상남도 : 창원시(의창구) - 조정대상지역 아님

 

2. 투기과열지구에서는 재개발, 재건축 조합원의 권리가 제한된다고?

: 투기과열지구에서는 투기를 억제하기 위해 여러 가지 권리의 제한이 이루어지는데, 재개발&재건축 조합원의 권리 역시 일정 부분 제한됩니다. 

 

1) 조합원의 지위 양도, 양수의 제한

 

- 재건축 구역: 조합설립인가 이후

- 재개발 구역: 관리처분계획인가 이후 

 

이 두가지 시기 이후에 조합원의 주택 또는 입주권을 양수받았다면 입주권을 취득할 수 없다는 것입니다.

양수받은 사람은 턱없이 낮은 금액으로 보상받고 주택 등을 포기할 수 밖에 없게 되는 것입니다. 

 

Q. 상속이나 이혼으로 양수를 받은 경우에는 입주권을 받기가 어려운 걸까요?

 

: 입주권을 받을 수 있습니다. 양수에는 매매나 증여처럼 권리관계를 변동시키는 모든행위가 포함되는데, 상속이나 이혼처럼 당사자의 의사와 무관하게 소유권을 취득하게 되는 경우, 양수로 보지 않습니다.

 

ex. 재개발 구역에 있던 어머니의 집을 아들이 상속받은 경우, 그 시점이 관리처분계획인가이후라고 하더라도 아들은 입주권을 받는데 아무런 문제가 없다는 것입니다. 

 

Q. 언제든지 조합원의 지위를 양도, 양수할 수 있는 구역도 있다고요?

- 2003년 12월 30일 이전에 조합설립인가를 받은 재건축구역

- 2018년 1월 24일 이전에 최초로 사업시행인가를 신청한 재개발 구역 

 

: 이 두가지에 해당한다면 시점에 상관없이 언제든지 조합원의 지위를 양도, 양수할 수 있습니다. 

언제든지 입주권을 사고팔 수 있기 때문에 단기투자에 적합하기도 합니다. 

 

이 외에도 이런 경우도 있습니다만, 일정한 소유기간 및 거주기간을 채운 1세대 1주택자가 조합 설립인가일로부터 3년이상 사업시행인가 신청이 없는 재건축 사업의 건축물을 3년이상 계속 소유하고 있다가 사업시행인가 신청 전에 양도하는 경우도 해당이 되지만 꼼꼼하게 조합원 지위가 양도, 양수가 가능한지 확인 후에 매매계약을 체결해야합니다. 

 

 

2) 투기과열지구의 재당첨 제한 

 

: 과거에는 투기과열지구에서 일반 분양에 당첨된 경우에만 5년 내에 다시 일반분양을 신청할 수 없었습니다.

그러나 18년 2월 9일 이후부터는 일반분양 뿐만 아니라 조합원 분양에 당첨된 경우에도 5년 내에 다시 일반분양 또는 조합원 분양을 할 수 없습니다.

 

* 적용 예외 대상? - 2018년 2월 9일 이전에 투기과열지구 내에 토지 등을 소유한 사람 즉, 2018년 2월 9일 이후 투기과열지구 내의 토지 등을 취득하여 조합원 분양대상이 되었거나 일반 분양이 된 경우에는 재당첨이 제한되는 것입니다.

3) 투기과열지구의 조합원은 하나의 주택만 분양가능 

 

: 도시 및 주거환경정비법에는 과밀억제권역이 아닌 곳에서 이루어지는 재건축 사업이라면 조합원이 소유한 주택수만큼 주택을 공급할 수 있도록 되어있습니다.

ex. 과밀억제권역이 아닌 곳에서 4채의 주택 소유 -> 4채의 재건축 주택 소유 가능 

과밀억제권역에 있는 재건축 사업이라 하더라도, 조합원이 소유한 주택의 수 범위 내에서 총 3채까지 새 아파트를 공급할 수 있도록 되어있습니다. 

ex. 과밀억제권역이지만 1채 주택 소유 -> 3채의 재건축 주택소유 가능 

 

그러나 18년 2월 9일 이후 최초로 사업시행인가를 신청하는 재건축 사업의 경우에는 투기과열지구나 조정대상지역, 과밀억제권역에 해당 시, 여러채를 소유하고 있는 조합원에 대해서도 한 채 이상 공급하는 것은 원칙적으로 금지하고 있습니다.

다만, 1+1 분양에 따른 두 채 공급은 가능합니다. 

 

투기과열지구로 설정된 곳에서는 재건축 및 재개발이 참 어렵고 까다로운 것 같습니다. 

만일, 재건축 및 재개발이 된다는 곳에서 매매를 할 경우에 위의 사항들을 꼼꼼히 따져보고 진행하시기를 바라겠습니다.

 

그럼 다음에 보아요! 

 

 

 

출처: 김예림 외. 재건축 권리와 세금 뽀개기. (2020). 삼일인포마인