재개발/재건축 그리고 입주권/분양권의 차이점은 무엇일까?

안녕하세요.

멋쟁이 동산이, 멋동이입니다.

오늘은 재개발과 재건축, 그리고 입주권과 분양권의 차이점을 알아보고자 해요.

많이 헷갈릴 수 있는 용어를 위주로 적어보았습니다.

 

 

1. 재개발은 무엇일까?

: 도시 환경 개선 사업으로 정비기반이 열악한 곳에서 시행되며 주택 밀집지역에서 많이 시행되고 있습니다.

토지, 건축물 소유한자 또는 그 지상권자가 대상입니다. 즉, 땅을 개발하는 것이라고 보면 됩니다.

 

2. 재건축은 무엇일까??

: 주거환경 개선 사업으로 정비기반시설 양호한 곳에서 시행되며 공동주택 밀집지역에서 많이 시행되고 있습니다.

건축물과 부속 토지 둘 다 소유한 자 + 재건축 사업에 동의한 자가 대상입니다. ‘안전진단’절차 추가되어, 보통 재건축 원하는 주민들의 ‘요청’에 의해 시행되고 있습니다. 즉, 아파트를 다시 재건축하는 것으로 보면 됩니다.

 

3. 재건축의 절차는 어떻게 되는 걸까? 

: 안전진단통과->정비구역지정->추진위원회 주민단체구성 (과반수 이상 동의 필요)->조합원 설립-> 시공사 선택-> 사업시행계획인가 (감정평가, 분양신청통지)-> 관리처분계획 (조합원의 권리, 의무사항 확정) 및 인가->착공, 준공, 이전고시 (동, 호수 추첨) 순입니다.

 

4. 입주권은 무엇일까?

: 입주권은 조합원으로서 분양자격 갖춘 사람에게 주어지는 권리로, 아래의 요건이 필요로 합니다.

- 조합 총회를 거쳐 일정한 경우에 분양자격을 인정받은자

- 조합원과 분양자격 갖춘 자로부터 주택, 입주권을 매수한 자

 

입주권의 장점은, 좋은 동, 호수를 먼저 배정, 조합원에게만 제공하는 시공사의 발코니 확장, 가구 및 가전 설치 등의 혜택이 있다는 점이고, 단점으로는 새 아파트 입주시기 가늠이 힘들고, 추가분담금 납부 (기존아파트 -새아파트 주택 가격 차이)가 필요하다는 것입니다.

 

5. 투기과열지구 입주권 전매제한?

또한, 투기과열지구 입주권 전매제한의 시기도 있습니다. 재건축의 경우에는, 조합원 설립인가부터 소유권이전등기시까지이고 재개발의 경우에는, 관리처분계획인가~소유권이전등기시까지입니다.

예외) 투기과열지구의 입주권에 대한 전매허용 경우 1. 세대원의 근무 또는 생업상의 사정이나 질병치료, 취학, 결혼으로 세대원 전원이 모두 해당 사업구역에 위치하지 않은 특별시 등으로 이전하는 경우 2. 상속으로 취득한 주택으로 세대원 모두 이전하는 경우 3. 세대원 모두 해외로 이주하거나 세대원 모두 2년 이상 해외에 체류하려는 경우 4. 1세대 1주택자로서 양도하는 주택에 대한 소유기간 5년, 거주기간 10년 이상인 경우 5. 그 밖에 사업지연 등의 이유로 불가피한 사정으로 양도하는 경우로서 도시 및 주거환경 정비법의 시행령에 정한 경우

 

6. 분양권은 무엇일까?

: 분양권은 일반주택수요자가 청약통장을 사용하여 새 집을 취득할 수 있는 권리를 말합니다. 그렇기 때문에 조합원이 아닌 일반 주택수요자의 입장으로 청약통장을 이용할 수 있습니다.

분양권의 장점은, 청약통장이 없어도 되며 초기 자금 부담이 적은 편이라는 점입니다. 초반에 계약금을 지불하게 되면 10~20%만 부담하고 입주할 때까지 잔금과 중도금을 나눠낼 수 있다는 점입니다. 또한 반드시 청약통장이 없어도 되며 동호수도 골라서 살 수 있습니다.

 

7. 투기과열지구 분양권 전매제한?

: 일반분양의 경우, 최대 5년의 범위 내에서 청약당첨일~소유권이전등기시까지 그리고 특별분양의 경우, 소유권이전등기를 마치더라도, 수분양자로 선정된 날부터 무조건 5년이 지나야 가능합니다.

투기과열지구 분양권 상한제도 있는데, 분양가상한제가 적용되는 주택의 경우에는 주변 시세보다 너무 낮은 값으로 분양 받았을 시, 최소 3년에서 10년까지 분양권 및 주택매도가 불가합니다. 따라서 조정대상지역이나 구분에 따라 전매기한이 달라지므로 분양권 매수시 반드시 전매가능여부를 살펴보아야합니다.

예외) 분양가상한제가 적용되더라도 전매허용 경우 1. 세대원의 근무 또는 생업상의 사정이나 질병치료, 취학, 결혼으로 세대원 전원이 모두 해당 사업구역에 위치하지 않은 특별시 등으로 이전하는 경우 2. 상속으로 취득한 주택으로 세대원 모두 이전하는 경우 3. 세대원 모두 해외로 이주하거나 세대원 모두 2년 이상 해외에 체류하려는 경우 4. 이혼으로 인해 입주자로 선정된 지위 또는 주택을 배우자에게 이전하려는 경우 5. 공익사업의 시행으로 주거용 건축물을 제공한 자가 사업시행자로부터 이주대책용 주택을 공급받은 경우 ? 6. 분양가상한제 적용 등에 해당하는 주택의 소유자가 국가 등에 대한 채무를 이행하지 못하여 경매 또는 공매가 시행되는 경우 7. 입주자로 선정된 지위 또는 주택의 일부를 배우자에게 증여하는 경우

 

8. 분양신청절차는 어떻게 되는 걸까?

: 신청기간은 사업시행인가를 받은 후에 분양신청을 시작하게 됩니다. 주택 등의 가격, 추가부담금, 언제 어디서 분양신청을 해야 하는 지 등을 분양신청통지서를 통해 우편발송이 됩니다.

 현금청산자 대상의 경우, 현금청산을 신청한 자 외에도 분양신청 기간 내에 하지 않은 경우에는 현금청산자가 되고, 과정은 관리처분계획인가 후에 조합과의 협의후 2인 이상 감정평가사의 감정평가가 필요합니다. 협의에 응하지 않을 경우, 조합원이 토지수용위원회-수용재결신청 or 법원-매도청구소송 제기도 가능합니다.

 분양신청통지서는 조합원의 가장 중요한 권리이기 때문에 조합원의 실수로 분양신청통지서를 받지 못한 경우, 분양기간이 신청이 끝났더라도 분양신청기회를 다시 주어야합니다. 조합원의 실수로 오배송이 되거나 조합원이 이사 이후의 변경된 주소를 조합에 신고하지 않았더라도 조합에서 등본, 초본 확인을 해보는 노력을 조합이 하지 않은 경우에는 분양신청의 기회를 받을 수 있습니다. 

 하나의 토지에 대한 소유자가 여러 명인 공유 부동산인 경우에도 입주권은 하나만 가능합니다. 따라서 대표조합원을 정해야 하고 못할 시 입주권이 박탈됩니다. 하지만 대표조합원이 입주권을 가지는 것은 아니며, 공유자 중 일부가 소재불명인 경우에는 도시 및 주거환경정비법 통한 결정으로 입주권을 받게 됩니다.

 

 

출처: 김예림 외. 재건축 권리와 세금 뽀개기. (2020). 삼일인포마인