뚜껑물건, 무허가건물 그리고 물딱지에 대해 알아보자.

안녕하세요.

멋쟁이 동산이, 멋동이입니다.

 

오늘은 뚜껑물건(무허가건물)과 물딱지에 대해서 알아보도록 할게요.

우선, 뚜껑물건의 경우에는 입주권을 받을 수 있는가에 따라 건물의 가치가 나뉘기 때문에, 확실하고 정확하게 알아보아야 합니다.

 

뚜껑이란?

:뚜껑이란, 입주권을 받을 수 있는 무허가건물입니다. 무허가건물에는 특정무허가건물, 기존무허가건물로 나뉩니다. 

 

특정무허가건물이란?

: 2010년 7월 15일 이후에 최초로 기본계획을 수립하고 2011년 5월 26일 이후 최초로 정비계획공람공고를 한 재개발구역으로, 특정무허가건물은 아래와 같은 조건을 모두 충족해야 합니다.

 

- 1989년 1월 24일 이전 건축

- 주거용건물

- 재개발 합의 정관 등에서 특정무허가건축물의 소유자도 분양 자격이 있는 것으로 정하고 있어야 함

 

기존무허가건물이란? 

: 2010년 7월 15일 이전에 최초로 기본계획을 수립하거나 2011년 5월 26일 이전에 정비계획공감공고를 한 재개발구역으로 아래 중 하나의 조건을 충족해야 합니다.

 

-1981.12.31. 당시 무허가건물대장에 있는 주거용 건물

-1981년 제 2차 항공사진에 찍힌 주거용 무허가 건물

-재산세 납부대장 등을 통해 1981.12.31. 이전에 지어진 것으로 확실히 증명되는 주거용 무허가건물

-1982.4.8. 이전에 지어진 것으로 확실히 증명되는 85m2 이하의 주거용 무허가건물

 

 

뚜껑물건 투자 시 확인사항은?

: 뚜껑물건을 투자할 때 확인사항으로는 아래와 같습니다. 

 

- 시,도 조례 및 재개발 조합 정관에 따른 분양 자격을 갖춘 건물인지 확인하기

- 분양신청을 한 후라면 분양신청 확인하기

- 관리처분계획인가까지 난 이후라면 분양예정통지서까지 있는지 확인하기

- 무허가건물확인원 요구 : 건축시점 확인을 위한 무허가건물확인원, 혹은 항공사진확인(구청), 제산세 납부대장확인(세무서) 떼기

- 무허가건물이 실제 주거용으로 사용되었거나 사용되고 있는지 직접 확인하기

- 점유사용료 납부 영수증 확인하기 : 국유지나 공유지를 무단으로 점유하는 경우가 많아서 매수 전에 매도인이 점유사용료를 납부했는지 확인하지 않으면, 납부 후 매도인에게 되돌려 받는 절차 까다로울 수 있습니다.

- 국,공유지 불하계약 확인 : 매도인이 여러 이유로 불하계약을 맺은 상태라면 매수 후에 불하대금을 일시에 납부해야할 수도 있으며, 만약 계약을 맺었다면 그에 따라 매매대금 조정하는 절차 필요합니다.

예외적 무허가건물 승인의 경우 1) 2008.07.30. 이전에 최초로 정비계획공람공고를 한 구역 2) 정비구역지정고시일로부터 분양신청기간 만료일까지 세대원 전원이 무주택자인 경우

 

물딱지란?

: 입주권이 나오지 않는 주택 등을 말하며 매도인이 같은 재개발구역 내에 여러 개의 주택을 가지고 있다가 그 중 하나를 판 경우나, 매도인의 세대원이 같은 재개발 구역 내에 다른 주택을 가지고 있는 경우를 말합니다.

하지만, 확인할 길 이 없어서 매우 어렵습니다. 관리처분계획인가라도 났으면 분양예정통지서 등으로 확인해볼 수 있지만 그 이전 단계는 미리 재개발 조합에 전화해도 알려주지 않기 때문에 알 길이 없습니다. 

 

물딱지가 되지 않기 위해 고려해야 할 사항들은?

1. 도시 및 주거환경정비법에 따르면 조합설립인가 후에 한명의 조합원으로부터 토지 또는 건물의 소유권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 때에는 한명의 조합원으로 봅니다. 또한 조합설립 이전에 매도 시에는 매도인도 소유권을 가지고 있습니다.

 

2. 매도인의 세대원이 같은 구역 내에 다른 주택을 가지고 있을 때에도 입주권이 공유될 수 있어서 세대원까지 주택을 갖고 있는지는 알 수가 없습니다. 따라서 매도인이 다른 주택을 갖고 있는가에 대해 미리 확인 후에 구입을 고려해야 합니다. 

 

3. 매도인의 경우, 재개발, 재건축 지역 내에 다주택을 갖고 있을 경우 조합설립인가가 나기 전에 매도할 것인지 고민해보아야 합니다.

 

예를 들어, 엄마와 아들이 한 세대를 이루면서 살지만 각자 같은 구역 내에 한 채씩 소유 시에는 입주권은 하나이므로 관리처분계획일(분양신청기간)이 끝나기 전에 세대분리를 해야 입주권 2개가 가능합니다. 하지만 이 경우에는 주민등록상 세대분리와 실제 거주지 분리 둘 다 필요로 합니다. 

 

이와 같은 주의사항들을 잘 살펴보고 신중하고 안전한 투자를 하였으면 합니다.

 

 

출처: 김예림 외. 재건축 권리와 세금 뽀개기. (2020). 삼일인포마인