다세대 주택, 다가구 주택, 전환 다세대 주택은 무엇일까?

안녕하세요.

멋쟁이 동산이, 멋동입니다.

오늘은 다세대 주택과 다가구 주택 그리고 전환 다세대 주택에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

최근에는 임대 사업자가 늘면서 평형이나 화장실 구비 여부, 임대 방식 등이 다양해져 외관만으로는 다가구, 다세대, 연립주택 등 건물의 법적 용도를 구분하기가 힘들어졌습니다.

 

*단독주택이란?

: 한 세대가 거주하기에 적합한 시설과 규모를 갖춘 주택

 

*다가구주택이란?

: 다가구주택은 단독주택 내에 여러 가구가 거주할 수 있는 구조로 된 주택입니다. 주택으로 쓰는 층수(지하층 제외)가 3개 층 이하이고 1개 동의 주택용도 바닥면적의 합계가 660㎡ 이하이며 19세대 이하가 거주할 수 있습니다. 다만 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외합니다. 다세대 주택과의 차이점은 형식적으로 세대별로 등기가 되어 있지 않을 뿐 실질적으로 세대별로 분리된 공간에서 독립적으로 거주하고 있다는 것은 같습니다.

즉, 일반적으로 다가구주택은 건물 전체의 소유권이 하나입니다.

 

*다세대주택이란?

 

:다세대주택은 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660㎡ 이하이고 층수가 4개 층 이하인 공동주택을 말합니다.

소유권이 하나인 다가구 주택과 달리 다세대 주택은 구분소유입니다. 연립주택은 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660㎡를 초과하고 층수가 4개 층 이하인 공동주택입니다.

 

* 다가구 주택인데 가구별 입주권을 받을 수 있다고?

- 권리산정 기준일 이전부터 공유로 소유하고 있던 토지의 지분이 90m2 이상인 경우

- 권리가액이 최소 규모 아파트의 한 가구 추산액 이상인 경우

- 다가구주택이 1997년 1월 15일 이전에 지어져서 가구별로 지분등기나 구분소유 등기까지 마친 경우 권리산정 기준일에 구애받지 않을 수 있음

ex. 1995.01.01. 다가구주택(5가구)으로 건축허가를 받아 가구별로 지분등기까지 경료 시 5개

 

*단독주택으로 건축허가를 받은 상태로 입주권을 받을 수 있는 경우는?

- 다가구주택제도를 도입하기 전에 지어진 단독주택 (1990.04.21. 이전)으로, 1997년 1월 15일 이전에 지분등기 또는 구분소유 등기를 경료한 경우 (다가구주택으로 등기가 불가했던 때)

- 즉, 다가구주택이지만 가구별로 공간을 분리하여 독립적으로 거주하고 있고, 각자의 공간에 한해 매매도 이루어져 왔으며,지분등기 또는 구분소유 등기를 경료한 경우

 

*다가구 주택 투자 시 확인해야 할 사항들?

- 등기부, 건축물대장에 다가구 주택인지 다세대주택인지 확인하기 

- 다가구주택일 시에는 건축허가 시점 및 지분등기 또는 구분등기의 접수일 확인

(모두 1997.01.15.1997.01.15. 일 이전/ 단독주택 시 건축허가 시점이1990.04.21. 이전)

- 등기부 ‘건물 내역란‘에현재 가구수와 비교

- 간혹 단독주택은 여러 가구로 건축허가를 받은 경우에도 등기부에 허가 당시 가구 수가 기재되어 있지 않은 경우가 있어서 구청에서 직접 허가받은 가구 수 확인

 

*전환 다세대주택(지분 쪼개기)이란?

: 전환 다세대주택으로의 변경은 단독주택 혹은 다가구 주택에서 다세대 주택으로 변경하는 것으로, 우리가 흔히 말하는 입주권 관련 지분 쪼개기는 세대수를 늘려 입주권을 받고자 등기한 경우입니다. 서울시의 경우에는 전환 다세대주택을 권리산정 기준일(정비구역지정 고시일의) 이후에 등기의 전환이 이루어졌다면, 원래의 세대수를 기준으로 입주권 부여하는 정책을 펼치고 있습니다. 각 지역의 정확한 권리산정 기준일은 정비구역지정고시문을 통해 정확한 날짜 확인가능합니다. 

하지만, 예외적으로 세대별 주택분양 가능한 경우가 아래에 있습니다.

< 예외적으로 세대별 주택분양 가능한 경우> - 2003.12.30. 이전에 단독이나 다가구주택에서 다세대주택으로 전환 시 권리산정기준일 구애받지 않음 - 분양 가능 주택은 60m260m 2 이하이나 전환한 다세대주택의 면적이 60m 2 초과60m2 넘는 주택도 분양 가능

나대지에 새로 짓는 다세대주택의 경우에는? 

:단독, 다가구주택 매입 후 철거 및 다시 짓는 경우나 나대지 매입 후 다세대 주택 짓는 경우도 있는데, 

서울시에서는 권리산정일 이후에 다시 짓기 한 경우에는 지분 쪼개기 전 상태를 기준으로 입주권을 부여하는 방침을 적용 중입니다.

하지만, 이 또한 예외적 세대별 주택분양 가능한 경우가 아래에 있습니다.

< 예외적 세대별 주택분양이 가능한 경우> 1. 2010년 7월 15일 이전에 기본계획을 수립한 재개발 구역에 있고 2. 2008년 7월 30일 이전에 건축허가를 받은 다세대 주택

* 전환 다세대 투자 시 확인사항?

- 단독주택, 다가구주택, 다세대주택인지 주택형태를 확인하기 

 (등기부 표제부의 ‘건물 내역’란 확인)

- 원다세대주택, 전환 다세대주택인지 확인하기

 (건축물대장의 ‘변동사항’란 확인) : '신축으로 신규 작성’ 시’ 원, ‘단독 또는 다가구주택에서 다세대주택으로의 전환’ 시’ 전환

- 원 다세대주택시, ‘신축 일자’가 권리산정 기준일 이전인지 살펴보기

- 전환 다세대주택시, ‘변동일자’가 권리산정 기준일 이전인지 살펴보기

 

 

 

출처: 김예림 외. 재건축 권리와 세금 뽀개기. (2020). 삼일인포마인