상가가 재개발이나 재건축이 되면 어떻게 되는 걸까?

안녕하세요.

멋쟁이 동산이, 멋동이입니다.

오늘은 재개발, 재건축으로 인한 상가 배정에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

재개발, 재건축 구역에는 주택뿐만 아니라 상가도 많습니다. 아파트와 달리 상가의 경우에는 새로 배정받는 상가의 층이나 위치 등에 따라 임대수익률과 시세차익 등이 크게 차이가 납니다. 따라서 상가를 분양받으려는 사람이면 어떤 위치의 상가를 배정받게 되는지가 매우 중요한 문제입니다. 재개발, 재건축 사업에서 상가를 가지고 있는 사람은 아파트가 아닌 상가로 분양받는 것이 원칙입니다. 그러면 상가는 어떤 기준으로 배정되는 걸까요? 상가의 배정 기준에 관해서는 시, 도 조례나 조합의 정관 등에 구체적으로 정해져 있습니다.

 

재개발 사업의 경우, 상가 배정 기준이 어떻게 될까?

 

먼저, 서울시는 재개발 사업에서 상가 배정 기준에 관해 다음과 같이 정하고 있고, 대부분의 조합에서는 그에 따라 상가를 배정하고 있습니다. 밑에 글과 표로 정리해놓은 것을 참고로 확인하시길 바랍니다.

 

<서울시 재개발 사업 상가 배정 기준> 1순위: 가지고 있던 상가의 용도가 분양받을 상가의 용도와 동일하거나 비슷한 시설이며, 사업장등록을 하고 영업을 하는 상가의 소유자이며, 기존 상가의 권리가액이 분양받을 상가의 최소 분양단위규모 추산액 이상일 것 2순위: 가지고 있던 상가의 용도가 분양받을 상가의 용도와 동일하거나 비슷한 시설이며, 기존 상가의 권리가액이 분양받을 상가의 최소 분양단위규모 추산액 이상일 것 3순위:  가지고 있던 상가의 용도가 분양받을 상가의 용도와 동일하거나 비슷한 시설이며, 사업장등록을 하고 영업을 하는 상가의 소유자이며, 기존 상가의 권리가액이 분양받을 상가의 최소 분양단위규모 추산액에 미달하나 아파트를 분양받지 않았을 것  4순위: 가지고 있던 상가의 용도가 분양받을 상가의 용도와 동일하거나 비슷한 시설이며, 기존 상가의 권리가액이 분양받을 상가의 최소 분양단위규모 추산액에 미달하나아파트를 분양받지 않았을것 5순위: 아파트를 분양 받지 않고, 기존 상가의 권리가액이 분양받을 상가의 최소 분양단위 규모 추산액 이상일 것 6순위: 아파트를 분양받았으나 기존 상가의 권리가액이 분양받을 상가의 최소 분양단위 규모 추산액 이상일 것

 

서울시 재개발 사업 상가 배정기준

 

위의 설명을 토대로 예시를 살펴봅시다.

 

첫 번째 예로, 가지고 있던 상가에서 10년간 사업자등록을 하고 음식점을 운영해 온 춘향의 경우를 가정해 봅시다.

만약 새로 지어지는 상가 중 가장 적은 상가의 분양 가격이 1억 원이라고 하면, 춘향은 가지고 있는 상가의 권리가액이 1억 원을 넘기기만 하면 1순위 분양권자가 될 수 있습니다. 이때 춘향과 같은 순위의 상가 조합원이 있다면 권리가액 순에 따라 배정하고, 권리가액도 같다면 공개 추첨 방식에 따라 상가를 배정하게 됩니다.

 

두 번째 예로, 아주 작은 평수의 상가를 가진 경우를 생각해봅시다. 

1평짜리 상가를 가진 몽룡의 경우에는 몽룡이 직접 영업을 하고 있다고 하더라도 가지고 있는 상가가 너무 작아 그 권리가액이 분양받을 상가의 최소 분양단위 규모 추산액보다 적을 가능성이 높습니다. 즉, 몽룡이는 잘해봐야 3순위라는 것입니다. 이처럼 상가의 개수는 정해져 있고, 보통 상권이 좋은 지역에서는 1,2 순위 내에서 상가 배정이 마감되기 때문에 몽룡은 잘못하면 상가를 배정받을 수가 없게 됩니다. 따라서 너무 작은 상가를 매수하는 경우에는 상가를 배정받지 못할 위험이 있다는 점을 반드시 염두해두어야 합니다. 

 

재개발 사업의 경우 상가 배정 기준이 어떻게 될까?

 

한편, 재개발 사업과 달리 재건축 사업에서는 상가 배정 순위에 관해 정관이나 관리처분계획에서만 정하고 있습니다. 통상 분양신청을 한 내역을 기준으로 1층을 가진 사람에게는 1층을, 같은 상가를 분양받고자 하는 사람이 여럿인 경우에는 권리가액 순에 따라 배정하고 있습니다.

 

 

 

 

 

 

출처: 김예림 외. 재건축 권리와 세금 뽀개기. (2020). 삼일인포마인